Perder alguém da família é um momento muito difícil e, em meio a essa situação, surgem questões práticas e urgentes sobre o que fazer com os bens deixados, principalmente os imóveis. A casa da pessoa que faleceu, um apartamento, um terreno… como isso tudo é dividido? Quem fica com a propriedade? Como regularizar a situação para vender ou morar? É sobre esse processo, chamado de inventário com imóveis e partilha de bens imobiliários, que vamos falar.
Esse é um dos pontos mais importantes de um processo sucessório – que é todo o trâmite legal para transferir os bens de quem faleceu (chamado de inventariante) para seus herdeiros. Quando há bens imóveis no meio, a coisa fica um pouco mais detalhada, mas com orientação completa e os passos certos, é possível resolver.
Um imóvel não pode ser simplesmente “passado para o nome” de outra pessoa sem um processo legal. O inventário é justamente o procedimento que oficializa quem são os herdeiros legais (definidos por testamento ou pela lei) e como os bens, especialmente os imóveis, serão distribuídos. Sem concluir o inventário e partilha, não é possível vender, doar ou mesmo financiar um imóvel herdado, pois o documento de propriedade (matrícula do imóvel) ainda estará no nome de quem faleceu.
O processo serve para listar todos os bens (fazer o inventário), pagar eventuais dívidas do falecido com o dinheiro da herança e, só então, partilhar o que sobrou. A partilha de bens imobiliários pode ser feita de algumas formas: um herdeiro fica com o imóvel e compensa os outros em dinheiro, os herdeiros decidem vender o imóvel e dividem o valor, ou, em alguns casos, o imóvel é dividido em partes iguais no registro.
Existem duas formas principais de levar adiante um processo sucessório com propriedades:
Inventário Extrajudicial: É o caminho mais simples e rápido, mas só pode ser usado quando todos os herdeiros são maiores de idade, estão de pleno acordo com a divisão dos bens e não há testamento contestado. É feito em um cartório de notas, com a assistência de um advogado. É a melhor opção para famílias que estão em harmonia sobre a partilha dos imóveis.
Inventário Judicial: É necessário quando há algum herdeiro menor de idade ou com incapacidade, quando os herdeiros não entram em acordo sobre a divisão da herança imobiliária, ou quando há testamento sendo questionado. Neste caso, o processo segue na Justiça, com decisão de um juiz. A orientação de um advogado especializado é fundamental aqui.
Independente do caminho, a documentação do imóvel (matrícula, IPTU, escritura) é essencial. Ao final, um documento chamado Escritura Pública de Inventário e Partilha (no extrajudicial) ou a Sentença de Partilha homologada (no judicial) será emitido. Com ele, os herdeiros podem ir ao Cartório de Registro de Imóveis e efetuar a transferência dos imóveis para seus nomes, encerrando o ciclo do processo sucessório.
Você precisará abrir um processo de inventário (extrajudicial ou judicial) para formalizar a transferência de imóvel por herança. O resultado desse processo (a escritura ou sentença de partilha) é o documento que permite ir ao cartório de imóveis e fazer a mudança no registro da propriedade.
Quando não há consenso sobre a partilha de bens imobiliários, o inventário extrajudicial não é possível. A solução é entrar com um inventário judicial. O juiz, ouvindo as partes e analisando o caso, vai decidir como a divisão dos bens imóveis será feita, podendo até determinar a venda do imóvel e a divisão do dinheiro.
É necessário que: todos os herdeiros estejam de acordo com a partilha dos bens; todos sejam maiores e capazes; não haja testamento ou, se houver, ninguém o conteste; e a documentação do imóvel e do falecido esteja em ordem. Um advobrado prepara os documentos e leva o caso ao cartório de notas.
O prazo varia muito. Um inventário extrajudicial, com documentos prontos e todos em acordo, pode ser resolvido em algumas semanas. Já um inventário judicial, especialmente se houver discordância entre os herdeiros sobre a divisão da herança imobiliária, pode levar anos para ser finalizado. A orientação completa de um profissional ajuda a agilizar.
